开业11年，下沙福雷德广场尚能饭否？
文 | 千寻
图 | 千寻
长江后浪推前浪，浮事新人换旧人。这一规律，也同样适用于商业的发展。
据新商网此前统计，2022年杭州拟开业购物中心29座，截止目前，已有部分商业项目陆续开业，为杭城的商业格局增添了新的一笔。与此同时，不少根深蒂固、经营多年的老牌商业体遭到新兴商业体的冲击，面临着陷入落寞的困局中。
开业11年的下沙福雷德广场，就正面临着尴尬的境况。
位居大学城中心，辐射高校客群
福雷德广场是由澳大利亚(FRID)投资发展公司在华全资企业——福雷德（杭州）置业发展有限公司投资开发，由中外专家联袂打造，集居住、休闲、购物、娱乐和商务为一体，项目总建筑面积19万平方米，其中地下5.3万平方米，商务休闲面积6.4万平方米。
乘坐地铁1号线至文泽路站，再从A口步行800多米就能抵达至福雷德广场。虽然对于笔者这类并不居于附近的人而言，地铁过后的这段步行距离算不上便利，但是对于大学城中的各大高校师生而言，是在校门口就能直接体验。
下沙大学城是浙江省最大规模的高教园区，规划面积10.92平方公里，分为东西两区，包含杭浙江财经大学、浙江工商大学、浙江水利水电学院、杭州师范大学、浙江金融职业学院、浙江经贸职业技术学院等14所高校，在校大学生将近20万人。
福雷德广场地处大学城西区C位，四面环绕浙江传媒学院、杭州电子科技大学、浙江理工大学、杭州职业技术学院等数所高校。除此之外，福雷德小区也紧邻其综合体。
绝佳的地理位置，让福雷德广场一度风光无限，是下沙大学生们聚餐购物的人气消费地。据其公众号文章，福雷德广场在2017年曾与剑侠情缘三、快乐男声等进行联动，再度引爆人气。
据相关报道，福雷德广场于2011年3月开业，至今已有11年。从一座购物中心的生命周期来看，福雷德广场早已迈入发展的成熟期，在衰退期的边缘摇摇欲坠。
客流冷清，商铺成片转租
笔者于午间11点抵达福雷德广场，不过此时商场内客流量较少。
福雷德广场整体设计呈圆形状，共有地下一层和地上三层。
根据楼层导览图，BF层共分为B0—B7、新远下沙影城8个区域，其中B2、B6、B7主要为餐饮区，其他区域主要为服装百货区，但当笔者实地进入时，感受到的却是惨淡和荒凉。
进入BF层后，中庭宽阔呈圆形，自穹顶中央垂挂千纸鹤装饰，四周小店林立，B0、B3区域的小店基本处于正常运营中，在台阶下方还有一个下沉式的区域。
BF层的商铺格局基本以小格子间为主，放眼望去，大约有几百个小格子间密密麻麻集合于此，大部分都是女装店。从导览图上可以看到，7大区域根据规划有546个小店位置，但据笔者统计，大约有将近100个小格子间处于转租或空铺状态，两大区域成为空置区。
这一楼层不仅客流较为稀少，而且大多数服装小店的店主都不在店内，许多店也挂上了自助购物的牌子，只有零星几家店铺的店主在店中。
新远下沙影城在下午1点才开始正式开门营业，其两边分别为B7食尚汇和B1服装区。
B1服装区从第一眼视觉效果来看是较为舒适的，大部分店铺都处于开门营业的状态，但是仔细走进看就会发现不少店铺都挂着「店铺转租」、「旺铺转租」等牌子。仅下图这两边的商铺，就有9家挂着转租牌子。而与影城相接区域中的女装店们，也都大多处于关店或转租中。
与B1相邻的B2区域为逛吃街，B2是整个BF层看起来最为惨淡，甚至可以称得上有些恐怖的区域，全区均处于空铺的状态，也有不少空铺前贴条店铺搬家至其他区域了。据笔者查阅，去年有报道指出这一区域在前年年底时店家们批量进行转让，至今都是一片空置区。
B7食尚汇的入口处已关闭，入口处也没有任何文字提示，笔者也没有看到其他可以进入的入口。
B6青春里主要为餐饮区域，时值正午，客流虽不高，但有一部分人在这里用餐，大部分店铺都处于运营中，有3家店铺处于空铺的状态，可以说这一区域大概是BF层最有烟火气的地方了。
相较于BF层，L1层的运营状态显得好了许多，店铺基本上都在运营中，有1家门店处于空铺状态，有4家店正处于围挡中，其中1家已确定入驻饰品店。根据其内部同心圆设计，餐饮部分均分布于外圆部分，至午间时分客流较旺，但其余服装店铺都是门可罗雀，从L1导览图也可以看到服装业态占据了极大的比重，包括BF层的情况更是如此。
通往L2的扶梯已被关停，想要去到L2层，需要从外部楼梯步行上去。
抵达L2层时，中央为露天广场，四周分布着餐厅、酒馆、教育机构等，除了酒馆和livehouse暂未营业外，其他商铺基本处于运营中，但还有一家韩国料理店也处于闭门状态，从周围堆叠杂物及灰尘情况来看，或许已关门闭店。
何以至此？
笔者认为，一方面是因为开业已有11年之久，确实行将至衰退的拐点。就其基础设施来看，美观度和体验度都与流行趋势过于脱节，并没有十分吸引人的特点。而且对于地下一层空置区域未做围挡处理，也会消费者对其的印象大打折扣。
另一方面是其打造的品牌矩阵缺乏亮点，品牌更迭是维续购物中心长久发展的重要支撑。就其布局的业态品牌来看，大多都是一些小店品牌，虽然可以满足周边用户的基本需求，但是没有积聚人气的号召力。而福雷德广场所辐射的高校客群，也就是追求潮流时尚、走在流行前沿的大学生们。归根结底，内部升级和品牌调改没有以目标客群的取向进行改造。
并且，近年来，随着龙湖杭州金沙天街、金沙印象城、银泰百货下沙店、文泽和达城等商场的落地，进一步瓜分了周边的客流。凭借天街、印象城等商业品牌的号召力，招商入驻具有知名度的品牌，同时凭借集团运营模式吸引客流，使得商场和品牌相辅相成稳固发展。
内忧外患之下，福雷德广场即使拥有黄金段位，也是无济于事。但11年之久，福雷德广场也成为了一代人的青春记忆，始终占据一个不可撼动的位置，也会让人期许能够重现往日的繁华与热闹。
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